多地总结宅基地改革试点经验 宅基地使用权放开可期

各地“三权分置”

从各地经验来看，宅基地“三权分置”试点一年来，在全国各地已有地方开展了初步尝试。

以浙江丽水为例，当地已确权登记农村宅基地42.32万宗，约有16.2万宗农村宅基地处于闲置或半闲置状态，约占宅基地总数的1/3，闲置宅基地面积约4.5万亩，宅基地闲置情况严重。在开展了宅基地三权分置试点后，丽水通过“三权分置”，全市已经办理“宅基地及房屋使用权”证书27本，办理抵押登记9宗，贷款金额220万元。相关农户可从使用权流转中获得租金、股息、红利等多项收入。

而此前一些地区曾推出单纯的宅基地退出试点，效果并不理想。2016年6月，安徽省发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，对农民自愿退出宅基地给予货币补偿。

有安徽土地研究人士告诉21世纪经济报道，这一套交易和补偿机制，实施效果不甚理想。对于进城购房农民而言，由于宅基地入市预期可能性和远高于补偿价格的潜在价格，使得退还和交易宅基地的积极性不高。而对于本集体经济组织内部的宅基地潜在受让人而言，一方面拥有受让资格的农户不多，另一方面传统的宅基地申请过程并不需要花钱。没有外部资本的引入，转让两端的积极性缺乏，使得宅基地在同一集体组织内部的流转很难。

因此，宅基地“三权分置”，让农民可以在保有所有权和资格权的条件下流转使用权，将宅基地用作支持乡村民宿、养老休闲、文化教育等产业的模式，成为一些试点先行地区的主要模式。

不过，上海交通大学城市科学研究院院长刘士林看来，这也需要因地制宜，对于大城市周边和东部发达地区，对宅基地的需求可能较大，使用权流转的可能性也更大，但在中西部地区，城市化水平低，对宅基地的需求小，即使进一步开放宅基地流转，对当地城镇化水平提高的作用也有限。

而李国祥则研究发现，在浙江等东部省份，试点探索农民权益自愿有偿退出机制的过程中，农民往往愿意退出宅基地而不愿意退出承包地，因为这些地区宅基地价值高、退出收益高，而保留承包地则保留了生产工具，同时当地城网密布，一些小城镇距离承包地距离不远，也方便了农民在没有更好工作选择的时候继续务农。