关于澄城县住宅小区物业管理情况的思考

视点网讯：（通讯员 雷泉）为进一步规范住宅小区物业服务管理工作，不断提高物业服务企业服务水平。近期，组织对辖区住宅小区物业服务管理工作，认真开展调查研究。

一、住宅小区物业管理基本情况

截至目前，该县城区共有各类住宅小区201个。自2017年1月12日国务院取消物业企业资质核定以后，共有备案物业企业31家、物业从业人员281人，共服务管理56个住宅小区。无物业服务的小区145个，物业服务小区覆盖率达到27.86%。

二、住宅小区物业管理做法成效

住宅小区物业管理过程中，该县坚持业主自治与专业服务、属地管理与条块联动、政府引导与分类管理、依法监管和规范管理相结合的原则，规范企业行为，拓展基层治理，着力完善物业管理体系，提升物业管理效能，

一是健全组织机构。为做好物业管理工作，于2013年在住建局设立房产股，负责对辖区31家物业企业进行监管，并对201个小区物业工作进行指导服务。截至目前，共依法成立并备案的业主委员会共5个（澄星花园一、二期，博泰家园，荣兴小区，保兴福都苑），业委会覆盖率占物管小区的9%。通过加强机构建设，为辖区物业管理工作走上正轨奠定了坚实基础。

二是完善体制机制。根据《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》《陕西省物业管理条例》《渭南市住宅物业管理条例》及有关法律、法规，于2019年起草了《澄城县物业管理实施细则》，但由于《陕西省物业管理条例》正在修订，故暂未颁发县上实施细则。具体工作中，按照“属地管理，条块结合”的原则，多次召开协调会明确各部门工作职能，夯实工作责任。明确2019年6月起凡新建住宅小区，未按照规定召开前期物业招投标选聘物业服务企业的，一律不予受理《商品房预售许可证》，要求物业服务企业严格按照国家《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）规定承接查验物业小区。

三是强化学习培训。通过多种形式，加强《渭南市住宅物业管理条例》等法律法规宣传。通过印制宣传册，发放至各社区、各小区学习，并在长宏广场设置宣传点，积极开展宣传。通过社区小区宣传栏、网络公众号等多平台进行宣传，提高物业公司和辖区居民知晓率。同时，集中开展培训，强化工作履职能力。组织部门、镇（办）、物业公司工作人员对相关法律法规进行集中学习培训，确保通过学习“吃透悟透”，不断提升相关工作人员依法合规开展物业管理工作的能力。

四是做好指导服务。深入各物业服务企业及各住宅小区，查看物业工作台账，征询业主意见，并根据各小区特点指导物业企业优化物业服务工作流程，建立24 小时值班制度、财务制度、报修制度、投诉处理、卫生保洁、门卫保安制度等各项管理制度，并要求物业服务企业定期公开物业管理服务费用收支情况。2019年初，组织物业服务企业对服务相对规范的汇邦公馆小区进行观摩。同年7月，组织部分物业企业参加全市物业管理交流会议。同年9月，组织物业企业参加市行业协会专业培训，并参观学习渭南市优秀示范小区。通过一系列行之有效的措施，辖区小区物业服务总体管理水平得到明显提升。

五是加强资金监管。住宅专项维修资金属于代管资金，产权人为业主。目前，该县住宅专项维修资金实行“专户存储、专款专用、产权人决策、政府代管”制度。业主签订房屋买卖合时按照购房面积、标准、交存到指定专户，实施专门管理。当小区公共部位、公用设施设备、场地超过保修期需要大修、更新、改造的，经过相关业主双三分之二同意后，方可使用。目前，已收缴专项维修基金6835万元。

六是凝聚工作合力。强化部门联动，根据相关物业管理规定，结合县情实际，组织住建、公安、城管、消防、发改、民政、水务、人防、生态环境、市场监管、自然资源等执法部门及镇（办）进小区，依据各自职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加强对业委会、物业企业服务、指导和管理，加大对物业管理的支持力度和执法力度，及时解决物业服务过程中的纠纷和投诉，逐步形成了各司其责、齐抓共管的联动机制。

七是抓好疫情防控。自新冠疫情发生以来，紧急下发《关于新型冠状病毒感染的肺炎防控期间加强物业小区管理的通知》《关于进一步加强物业服务领域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》等文件，充分发挥物业企业、社区、包联单位力量，对辖区小区居民健康状况全面排查，绘制区域小区疫情防控图，牢牢掌握疫情防控主动权。严格实行“日报告”“零报告”制度，组成志愿者团队共同参与联防联控，起到了群防群治的良好效果。

三、住宅小区物业管理存在问题

尽管在住宅小区物业管理过程中做了一些工作，辖区小区物业管理水平也在逐步提升，但还存在一些问题。

一是部门监管合力没有得到充分发挥。住宅小区物业管理作为一项系统工程，涉及住建、公安、发改、供水、供电、消防、市场监管、城管执法等多个部门和镇（办）。由于政府机构改革，部分部门职能划转没有完全到位，导致镇（办）、部门工作协调不充分，暂未形成齐抓共管的工作合力，对物业企业缺乏有效监管。

二是业主消费意识责任意识相对淡薄。业主缴费意识差，导致物业企业收费难，继而造成服务质量不高，物业服务陷入恶性循环。业委会缺失及业委会成员对物业管理知识了解甚少，缺乏责任意识。部分小区业委会难以成立，业主大会没有召开，导致业主与物业企业沟通不畅，这为小区正常物业管理埋下隐患。

三是物业企业服务意识和水平有待提高。部分物业企业服务质量不高，小区内安全排查、卫生清洁、设施设备维护、绿化亮化等没有完全到位。对小区内业主车辆受损、财物丢失、共用设施伤人、个别业主乱搭乱建等问题和纠纷没有及时解决到位。部分物业企业收费透明度较低，且大部分收费项目缺乏相关收费依据。

四是住宅小区物业联合监管执法还不到位。部分执法监督部门还存在执法不到位、执法缺位的现象。加之物业企业作为企业没有执法权限，导致小区机动车与非机动车乱停乱放、飞线充电、私拉乱接、私搭乱建、店铺占道经营、生活噪音、环境污染等问题得不到根本解决。

五是物业管理费用引发的管理困境。大部分小区物业服务费依然执行2004年物业服务收费指导标准，但该标准已远远不能满足实际物业基本服务的价格标准。2019年，该县实施了居民用电户表改造工程，业主抄表到户、收费到户，公共部位公摊电费（包括路灯、水泵、室外亮化、喷泉等）标准尚未出台，收缴政策不明朗，造成物业企业公摊电费收缴不及时。部分住宅小区业主以物业服务不到位或其他借口不交物业服务费，造成小区物业费收费率低、收入下降，导致物业服务标准大打折扣。路灯停电、电梯停运等现象时有发生，从而导致一些业主通过信访渠道维权，物业企业的经营也陷入困境。

四、几点建议

针对物业管理的现状和突出问题，下一步，应根据省《条例》修订情况，尽快出台《澄城县物业管理实施细则》，进一步整顿规范物业服务市场，优化提升物业管理水平，建立健全长效物业管理机制，全面改善市民人居环境。

一是严把小区工程建设质量关口。认真落实工程建设的各项监管措施，按照物业管理相关法规，制定切实可行的小区建设管理办法、建设标准，并严格组织实施。规划设计应明确物业用房、公共设施、停车位数量、绿地面积等内容。严格坚持工期和质量，组织验收时，按照规定严格执行前期物业管理招投标制度，实现建管分离，坚决杜绝“有人建，无人管”等现象发生。

二是全面强化物管工作监督管理。严格落实物业承接查验备案制度，逐步建立物业企业信息管理平台，加强事中事后监管，切实实行“双随机、一公开”制度。加大相关部门联合执法力度，及时查处物业企业的违法行为和物业管理区域内发生的违法行为，及时化解各类物业管理矛盾纠纷，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以处理，维护业主合法权益。

三是科学指导物业企业进行管理。积极引导各小区召开业主大会，成立业主委员会，引入物业服务企业。加强对物业企业的政策扶持，组织好物服人员岗前培训，指导成立行业协会，促其自我发展、自我提高。广泛征集社会各界意见和建议，科学制订物业管理服务合同等示范文本，明晰双方的责权利，确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。

四是持续提升物业企业服务质量。督促物业公司严格履行物业服务合同约定，将服务内容、收费项目、收费标准、举报电话等内容在小区宣传栏进行公示。积极引入市场竞争机制，使物业公司进入制度化、规范化、市场化轨道，促进物业服务行业的整体水平不断提高，真正实现物业管理的双向选择。

五是强力落实专项维修资金收缴。综合采取行政、法律的手段，最大限度地收缴欠缴的专项维修资金。继续实行“专户存储、专款专用、产权人决策、政府代管”制度，并积极探索物业专项维修资金缴纳、管理与使用的监管方法，确保专项维修基金的合理使用和保值增值。

六是积极推进老旧小区物业管理。组织相关职能部门，针对老旧小区规模小、设施陈旧、配套不齐、物管难以起步实际，逐个调研、分析，采取多种途径、多种形式，加快小区整治，相邻小区物业管理的合并，解决小区规模小、管理成本高的问题，确保老旧小区有物业管理，推进物业服务水平不断提升。

七是加大相关法律法规宣传力度。广泛开展《物业管理条例》《物权法》等法律法规的宣传活动，加强教育培训，促进物业企业和业委会成员依法履职，更好地为业主提供服务。加大对物业管理的正面宣传和引导，让业主了解物业管理工作的内容，引导业主树立正确的物业服务消费观念，努力营造物业公司崇尚优质服务、业主自觉缴纳服务费用的良好氛围。（完）