650万房产遗赠救人，卖房要缴450万税

上海徐汇区一对老夫妇杜英荣、陆苏英，生前立下公证遗嘱，把毕生积蓄和房产捐出，用于救助贫困家庭的先天性心脏病患儿，并指定上海市华侨事业发展基金会作为遗产受托人。两位老人分别于2018年和2025年离世，留下一百多万元存款和一套四十多平方米、市价约300余万元的住房。

存款已提存到公证处，房产却卡在交易环节。基金会打算按老人遗愿卖房，被不动产登记部门告知：产权人去世后房屋要出售，必须先完成继承确权、把房产过户到新的权利人名下，才能办理出售。也就是说，房子要先过户到基金会名下，再对外出售。

问题出在税上。房产一旦变更到慈善机构名下，处置时参照企业主体计税，无法享受个人卖房免征增值税、免征土地增值税等优惠，要缴土地增值税、企业所得税、印花税等。据上海市慈善基金会闵行区代表处专职副会长鲍运刚介绍，此前一对老人遗赠的助学房产价值650万元，出售时要缴的税达450万至460万元，接近房价的七成。该代表处最终没有卖房，改为出租，用租金注入老人设立的慈善专项基金。

类似的卡点并非个例。核心在于，慈善机构处置受赠房产参照企业计税，而个人卖房有多项惠民政策。上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟建议，建立公益机构白名单，对资质、信用良好的公益组织处置受赠资产时，免征土地增值税和企业所得税。

也有民法专家提出，老人本意是委托基金会代为卖房，而非把基金会列为继承人。上海交通大学凯原法学院副教授李贝认为，若委托书明确约定委托事项不因委托人死亡终止，这份委托在老人去世后仍然有效。症结在于，不动产登记窗口目前对产权人去世后的房屋处置只有“继承”一条路径，缺少“受托人直接代为售房”的操作细则。

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