欧阳晨雨：房子产权续期免费虽好 但仍非制度安排

据报道，国土资源部12月23日召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会，针对浙江温州当地二十年住房土地使用权到期问题，国土资源部副部长王广华明确指出，国土资源部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。

对不少人来说，这消息无疑熨帖人心。之前因为所持土地证上标注着20年到期，没有得到住宅用地使用权的自动续期，有些温州市民只能拥有“地上权益”即房屋使用权，但“土地使用权”却空荡无着。如果要买卖二手房，也会因为这个法定条件“先天不足”，无法正常完成交易。

其实，在住宅建设用地使用权期限上，“自动续期”本来于法有据，这明确写进了《物权法》第149条。问题是，对应当如何续期，现行法规没有给出明晰说法。《城市房地产管理法》虽也为有偿续费留下了尾巴——“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，可也没明确土地出让金缴纳标准，由此也造成了现实中的“各表一枝”。

如今，有了涉事部委表态以及“红头复函”，温州那些20年产权的住宅产权如何续期的难题，已迎刃而解。而“不收取费用”，堪称利好。之前，一度传言，温州当地续期的条件是“缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金”，尽管后来被辟谣，却总让不少人提心吊胆。而按照2004年深圳市《到期房产续期若干规定》，补缴地价数额为公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，续期费用不菲。

当然，“两不一正常”做法也有“特事特办”的过渡色彩。从对象上看，针对的只是温州一地，对于拥有50年、70年房屋产权的各地民众来说，怎么续期仍无答案；从效力上看，它仅是具体行政行为，还称不上“制度安排”。

就此看，显然要将“两不一正常”的过渡性办法带给民众的明确预期，延续到对住宅产权续期的制度设计上。

毕竟，无论对民众还是社会，“稳定预期”就是信心保障。11月底出台的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中，就提出了“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。

这里的法律安排，显然不应是自搞一套的“拔羊毛”，也不能止步于“领导表态”和“红头复函”，而是通过科学民主的立法，主动回应“自动续期”“不收取费用”等公众关切，更新涵盖《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法规的现代土地制度体系。

这也得跟房产税可能开征等政策背景结合。随着未来住宅的土地使用权密集到期，要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳“续期费”，不科学。目前很多国家都开征了房产税，既增加所有权人保有成本，也保持土地所有权人的利益。我国将来若推出房产税，也必须理顺房产税与土地出让金的关系，要倾向于给民众方便和减轻负担，也避免重复征缴。

说到底，在颇具善意的“两不一正常”过渡性办法外，必须用科学精确的制度设计，实现“有恒产者有恒心”，也托举起民众对物权的长久“稳定预期”。

作者系学者

作者：欧阳晨雨